新加坡私人房产市场在经历了1997年亚洲金融危机后迅速走低，随后接连经历了互联网经济泡沫和SARS病毒侵袭，其房地产价格长期在低位徘徊。直到进入2006年后才开始恢复性走高。2007年则经历大幅攀升，到2008年上半年几乎恢复到1996年时的最高位。然而源自美国华尔街的次贷危 机席卷全球，新加坡房地产市场也应声急挫，到2009年第一季度再次探底。为刺激经济，美联储开始了长达几年的货币量化宽松政策，促使银行借贷利率趋向于零，鼓励银行信贷和人们消费，拉动经济增长。新加坡房地产市场在这种低利率环境和大量国内外资本的推动下，从2009年开始了新一轮长达四年的走高势态， 从2010年开始已经突破历史最高位并且持续升高直到2013年。

也就是在这四年“黄金时代”， 新加坡政府接连出台了八轮房地产调控措施，不断调整土地和房产供应，推出限购政策，挤压短期投机取巧行为，持续稳定房地产市场。从2013年下半年起，新加坡房地产市场进入4年的缓慢下滑期，价格走软，交易量萎缩。直到2017年初，随着政府稍微放宽房地产政策，积压许久的市场需求促使许多买家入场，发展商和转售市场双双回弹，交易量攀升，价格也是止跌回升。私宅集体出售交易量创十年来的新高，大量资金有回笼到市场上来。大家普遍认为，新一轮的房地产市场周期开始了。果不其然，新加坡私人住宅市场价格在2017年取得1%增长， 2018年取得7.9%， 2019年则取得了2.7%的增长。

新加坡私人房产市场兼具自由市场（体现为买卖自由，价高者得，反映真实市场价值）和政府调控（营造公平公正的竞争环境，挤压投机泡沫）的双重特点，这是由新加坡的现实国情决定的。新加坡作为高度开放的经济体（开放的非有地住宅市场和工商业地产市场，国内外基本可以自由买卖），亚洲国际化程度最高的城市，金融中心和财富管理中心，国际资本可以自由出入，这其中一部分就进入房地产市场，间接影响着房地产价格。

事情的源头还是在国际资本逐利本质，2008～2009年源自美国华尔街的次贷风暴，引发了世界范围内的金融危机和经济衰退。带头大哥美国实施了好几轮量化宽松以及财政救助行动，向市场注入了大笔的流动性，其他经济体也纷纷跟进，市场流动性大增。“钱多了”，银行借贷利率也创下新低，局部缓解了金融危机和刺激了经济反弹。但是这种狂印钞票维持低利率借贷环境的举措却带来令人诟病的后遗症。

大量热钱四处游走，不少流入房地产和股票市场，推高价格。另一方面，新加坡政府在新世纪初进行经济转型，调整经济政策，欢迎外籍人员来新加坡工作创业，这样的政策一直延续到2009年。在这样的大环境下，大量热钱，低利率，加上人口增长，新加坡的私人房价在2008年猛挫后开始在2009年大涨，渐渐脱离了经济基本面。于是乎，新加坡政府轮番出手，几年下来连续出台了多轮调控措施，这才在2013年扭转了连续四年的大涨期。戴着额外印花税和收紧房贷政策的紧箍咒，不少实力有限的买家观瞻不前，从2013年到2017年4年间，私人房产价格开始进入调整阶段，累计缓慢下滑11%多，市场交易量也在缓慢萎缩。

另一方面，从2009年后次贷危机开始，各路发展商凭借低利率环境，频频出手，大举标地，陆续为市场注入了大量私宅项目，全岛各地的公寓楼盘项目展示厅里人头攒动，交易量飙升，一片繁荣景象。高达几万套的私宅项目从2015～2017年间陆须完工，这些发展商相应地收到尾款，荷包鼓鼓而土地库存见底，开始四处寻找机会，竞标地皮。就发展商而言，这时候的新加坡房地产市场也风起云涌，不光有本地大大小小的数十家发展商，来自马来西亚，澳洲，中国（包括港澳地区）等地产商也走出去，进行国际化布局，新加坡也相应地迎来了这些财大势雄的“过江龙们”。

翻看新加坡2015年到2018年的海峡时报/商业时报，我们经常看到在政府售地计划下屡创新高的土地标价。价高者得，可惜第一名只有一个，算下来每个发展商能拿到手的地皮其实都很少，更多的是巧妇难为无米之炊。嗅到商机的房地产经纪公司们开始游说老旧私宅的屋主们坐下来协商集体出售，大赚发展商一笔。在这种背景下，从2016年开始，本地市场上开始集体出售开始回暖，终于在2017年掀起私宅集体出售风潮，直到2018年7月初新一轮降温措施实施才告一段落。

这波集体出售热潮创下十年来集体出售交易额最大的记录，而且风风火火地推高了私宅土地标价，涨幅达20%到50%不等，进而引发私宅转售市场坐地起价，非核心中央区的新公寓售价不断创下自2013年以来的新高，就连执行公管公寓的售价也突破1000元/平方英尺。这场由房产资本周期性推动，诸多发展商激烈竞争，国际资本推波助澜的土地价格飙升的盛宴，出其不意被政府当头棒喝，“切莫疯狂标地，推高房价，恶化亲商环境”。7月6日起，广大客户是不要虚高的房价的，要的是实实在在的房产价值。那种买地时拼命加价，卖房时又拼命给优惠和特别财务解决方案的情景，其实是偏离房地产市场为经济保驾护航的基础性作用的。

与私人住宅市场不同的是，新加坡公共住屋市场从2007年起持续六年走高， 整体房价已上涨了90% 以上， 基本没有受到美国次贷危机的影响。一方面是2007年到2010年间，新组屋长期供应不足，居民对转售组屋需求巨大，市场交易十分活跃。加上之前相对宽松 的移民政策，很多新永久居民家庭纷纷购买转售组屋， 位于成熟社区如碧山，大巴窑，红山，女皇镇等的组屋价格更是上涨迅猛。

政府从2009年开始，收紧移民政策，随后开始加大新组屋的供应， 也进一步提高中低收入公民家庭购屋公积金津贴，进一步调控转售组屋市场，如2010年8月起， 转售组屋必须住满5年时间才能在公开市场上转售，接着调低组屋贷款债务偿还比率（mortgage servicing ratio)，缩短组屋贷款年限（loan tenure)。 组屋市场从2013年到达高峰期开始回落，2016年以来比高峰期跌落10%-15%不等，目前转售市场进入稳定期，2019年交易量依旧活跃，转售价格波动不大。