房产贷款可以说是购买房地产的核心问题， 也是房地产投资的重要策略问题。对于大部分购买房地产人士来讲，房屋贷款可谓事关重大，毕竟很少有人有能力一次性全额付清房款。当然一次性付清对超富有人士是一种非常明智的投资策略，这个另当别论。

借助银行的按揭贷款是实现买房的梦想或者通过投资房地产获取不错收益的必由之路。就按揭贷款而言，她实在是一件了不起的金融服务，大部分人士正是借此，以少量首付和自身信贷能力为基础，在风险可控范围内，巧妙通过杠杆化操作，实现可观的投资回报目的。

新加坡的房地产贷款服务非常发达健全和有序，各大银行竞相推出一些来个性化的房贷配套，来满足多元化的房贷要求， 不论你是自住房购买者， 房地产投资者，还是房贷重组者，你都可以获得个性化的贷款服务。

就技术层面来讲， 关于房屋贷款，购房者要从最高贷款额，贷款期， 贷款利率，月供额，锁定期，附加条件等几个方面的来综合考虑， 择优选择。

房屋贷款利率

贷款利率的高低对购房的成本收益多少至关重要。新加坡银行的贷款利率主要根据利率基准而制定，包括新加坡银行间同业拆借利率（Singapore Interbank Offered Rate，简称SIBOR）和新元掉期利率(Swap Offer Rate，简称SOR)。自源于华尔街的金融危机爆发以来，新加坡的sibor利率和sor就开始走低，现在处于历史低位。

在新加坡购房，银行借贷利率主要有三种。即固定利率贷款，浮动（或可变）利率贷款，固定和浮动混合利率贷款。固定利率，顾名思义计算利率的方式是固定的， 不论市场如何变化。 所谓固定利率，只是对贷款开始几年（锁定期）来说的，并不意味着整个借贷期限的利率都是相同的，接下来则依据银行自己的利率进行折扣计算。

通常这类贷款都有一定的锁定期，银行贷款利率比较高。固定利率比较适合想要稳定每一个月偿还的分期付款的人士。因为固定利率的利息在锁定期内是不更动的，因此每个月的偿还数额也是固定的。这样一来，对经济情况能有更好的掌控。

利率配套

浮动或可变动利率配套则分为两种：

1). 根据银行自己的利率加上配套上的折扣计算，当贷款利率变化时，银行有责任通知顾客关于变更事宜。

2). 在新加坡SIBOR浮动利率或SOR浮动利率基础上加上附加利率之和。银行会以SIBOR或SOR为市场参考。另外，因为一些细节如利率结构、贷款期、房产种类等因素，银行能在任何时间自行更换参考的利率。

浮动利率则适合于对房产买卖熟悉并知道如何管理自身产业的人士。不过，借贷上的低利率不是持久性的，而且还得准确知道何时重新定价房贷，才能避免受到爬高的利率所带来的昂贵利息数额。

其实，许多银行所提供的配套不仅仅只有固定和浮动利率，他们也有一些量身定做的配套，并在利率方面有不同的安排。有些浮动利率的借贷配套会尽量注入一些稳定性。例如，配套的利率是以银行自身的利率为准，那么顾客就不用担心市场上的利率忽然攀高。

贷款服务

新加坡是亚洲主要金融中心之一，银行林立，金融服务业发达，竭诚服务来自世界各地的房地产投资者。本地主要银行有新加坡发展银行（DBS)，大华银行(UOB)，华侨银行(OCBC)，马来亚银行(Maybank)， 跨国银行机构包括渣打银行(Chartered Bank)，花旗银行(Citibank)，汇丰银行(HSBC)，中国银行(BOA)等。 这些银行机构提供多样化的房贷配套服务，包括固定利率，浮动利率和混合利率贷款等， 还提供贷款重组(loan refinance)，过渡房贷（bridging loan)，住宅权益贷款（home equity loan)等更灵活的个人贷款服务。

房贷流程

在新加坡贷款买房，整个过程规范透明，你只要按部就班，逐步推进即可。

1）第一步，明确买房的潜在收益和可能风险大小， 了解你的财务状况和偿还能力。你有多少可以动用的现金，公积金账户金额可以用于首期付款，和印花税，律师费用等。 根据的你的收入来源和稳定性评估你 每月房贷偿还能力大小。

2）第二步，向各大银行垂询，根据你的收入状况，年龄，贷款要求，年限等信息，明确你所能获得的最高贷款额度和每月按揭金额度， 并且取得各大银行的原则性贷款核批书（Letter of In-Principal Approval,简称LIPA)。LIPA的重要性是不言而喻的，有助于你精准地选择合适的房产，避免不必要的定金损失，进行谨慎理财和理智的房产投资。

3）第三步， 选购与你经济状况和贷款额度等相匹配的房子，签订购买合同。

4）第四步，准备个人文件，申请银行贷款。银行接到你的申请后，她需要评估你的所有收入来源和能力，借贷偿还能力，个人金融信誉和借贷纪录，和按照总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR)框架对个人信贷进行评估等。

5) 第五步， 受到银行的贷款信(Letter of Offer), 上面会明确你的贷款配套详细信息。如果你接受，贷款合同就生效了， 受当地法律保护。

房贷政策

自从由美国次贷危机引发的全球金融危机的发生以来，在美国欧盟日本等一系列量化宽松货币政策的推动下， 新加坡的银行借贷利率不断走低。越来越多资本涌入高度开放的新加坡，新加坡房地产市场日益活跃，价格也是稳步增高。 新加坡金融管理局从2012年10月起，不断调整银行房产贷款条例，长期稳定房地产市场。这些政策主要分为房屋贷款与价值比率条例（Loan-To-Value,简称LTV）和总债务偿还比率框架（Total Debt Servicing Ratio）。目前仍然有效， 或多或少影响到有意到新加坡买房的投资者。

1. 房屋贷款与价值比率条例(Loan-To-Value, 简称LTV)：新加坡金融管理局从 2012年10月6日起，收紧了住宅的贷款条例，特别是对房屋贷款与价值比率（ LTV）上限做出新规定。在2013年1月14日起进一步收紧这个LTV比率，进一步提高现金首期付款的比率，购买房地产时能借的贷款额将随贷款与价值比率的收紧及首期付款额增加而减少，这些调整会影响到绝大数买房者。

从 2013年10月6日起，金融管理局收紧了住宅的贷款条例，对房屋贷款与价值比率上限做出新规定。对于首套房产购买者，或者没有其他房贷的个人借贷者，仍然最多可以借到房价或者估值的80％。如果买房借贷期超过30年，又或者房贷要到过了65岁的退休年龄才能缴清，借贷者顶多只能向金融机构借到相等于房价或估值的60％的贷款（LTV不超过60%）。

手头上已经有一个房贷的个人借贷者，在购买第二套房产时，借贷lvt比率上限从过去的60％调整为50％，如果借贷年限超过30年或者借贷者的贷款还清时限超过65岁，则能借到的lvt最高为从40％调低到30%。

手头上已经有两个房贷的个人借贷者，在购买第三套或者更多套房产时，借贷lvt比率上限从过去的60％调整为40％，如果借贷年限超过30年或者借贷者的贷款还清时限超过65岁，则最多能借到最高lvt为20％。非个人房产借贷者向金融机构申请房产贷款时的LTV上限从40%调低到20%。

买家须准备更多现金。买家须以现金支付的最低首期付款（down payment）也提高，手上有超过一份未还清房贷的个人购买者，现在须缴的首付是估价限额（valuation limit）的25％，比之前的10％增加许多。估价限额是屋价或估价中较低者。已经还清房贷者如果再买第二套或更多单位，所须支付的首付仍然是5％，如果贷款期超过30年或打算缴付贷款至65岁以后则是10％。

私人住宅和组屋的房贷偿还期，将一律不得超过35年。无论是个人买家、非个人买家、新贷款或重新融资计划，都必须遵守这个新条例。 金管局虽然允许人们借贷超过30年，不过可贷款的数额将显著减少。那些贷款向发展商直接购买执行共管公寓（EC）或购买组屋的借贷者，将不受新措施影响。从2018年7月6日起，新加坡政府进一步收紧银行贷款政策，这是为了更好的维持私人住宅市场稳健发展，保持与经济基本面的一致。

2. 总债务偿还比率框架（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）：从2013年6月29日起，新加坡金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，包括房地产和非房地产贷款，贷款者每月的摊还款额，不得超过收入的60％。

新加坡金融管理局表示，新的框架是为了加强金融发放机构房地产贷款的作业，也提醒新加坡房地产贷款者更谨慎处理财务。今后所有房地产类型的贷款、以房地产为抵押的贷款，以及这些贷款的再融资，都受到这个新的总债务偿还比率（TDSR）的限制。具体如下：

1）金融机构在计算贷款申请者的总债务偿还比率时，必须在预设的中期利率与现有的市场利率之间，采用较高的利率来计算；预设的利率是房屋贷款3.5％、非住宅房地产贷款4.5％。

2）新的框架也规定金融机构在考量借贷者的可变动收入——如佣金，花红和租金收入时，必须作出至少30％的折扣。这会影响到所有的企业主，自雇人士， 因为他们的收入是往往浮动的， 与自身业绩和利润息息相关。

3）由于银行在计算借贷者的还款能力时，往往也会考量他所持有的金融资产价值，当局规定，金融机构在评估这些金融资产的价值时，必须作出相应的折扣，并且以摊销（amortise）的方式（通常是四年期，或者48个月），将资产价值转换成未来收入流，以计算总债务偿还比率。这些金融资产包括：

流动性资产新加坡元现金

证券和期货法令（Securities and Futures Act (Cap. 289)下认可的集体投资项目的单元

商业信托法令（Business Trusts Act (Cap. 31A)下认可的商业信托单元

政府或者企业法人发行的债券和股票或者股份

结构性存款

外国货币

黄金

4）房贷借贷人必须也是该住宅的抵押人（mortgagor）。这意味着，借贷人必须是房地产的业主。金管局作出有关调整，是因为在目前，一些有其他贷款在身的购屋者，往往会以他人名义向银行贷款，因为出面贷款的人手头没有其他贷款，能获取较高的贷款额。金管局认为有必要作出相关调整，以提升LTV限制的实际效果。

5）如果借贷者在申请贷款时无法达到总债务偿还比率的标准而必须要有担保人时，该担保人必须被列为联合贷款人。这么一来，该担保人在之后申请自己的借贷时，就必须面对更严格的贷款条件。

6）在评估联合借贷者的申请时，金融机构必须使用他们的收入加权平均年龄（income-weighted average age）来制定贷款的年限。