买房，人生大事。当我们面临这件人生大事时，别人的经验分享常常能让我们避免一些不必要的弯路， 并给我们带来很多有益的思考和借鉴。我们将陆续分享一些朋友在新加坡的买房故事。赠人玫瑰，手有余香，我们也欢迎您与我们分享您买房中的喜怒哀乐与苦辣酸甜。

第一个买房故事有一点久远，是2013年的一篇旧文。但是因为故事跌宕起伏，还是很值得一读的。

今年(注：2013年)是在这里买房10周年，回顾一下历史吧。年纪比大部分朋友都大一截。起步早一些。各人情况不同，时间点也不同，今天比较有空，写下来只希望对大家有些启发。

一、10年前，结婚了。想要自己的房子，算是刚需吧。那时只买得起HDB，考虑的是买一手还是二手。那时政府有超过一万间已建成新屋卖不出去，和现在环境有很大不同。一手的好处是便宜，二手的好处是可以挑比较好的地点。最后决定买一手，因为钱不是很够。刚好盛港地铁站对面剩一间2楼，就去买了。

那时盛港是重灾区，全岛最难卖的地方。2楼也不怎么样。但考虑到交通方便，可以负担，5年后谁知道好不好卖，也许住得好还不打算卖呢。

经验

1．我觉得第一个房子，通常是HDB，能买一手就尽量一手。便宜很多。当然，现在BTO还有时间的问题。唉，这要吐槽政府。当年被蛇咬，就怕到不敢再主动建屋了，结果现在又去了另一边。

2．我们都希望房子又大，又方便，又通风。可是这样的房子一定不便宜。第一个房子，可以负担和方便工作最重要。其他可以以后慢慢改善，不用一开始就打算住一辈子。

二、就这样在盛港住了5年。其实还蛮好住的。两人的工作都有些进展，负担能力有大提高，觉得可以买多一间作投资。时间是08年尾，市场很坏。也没有积极去找。某一天路过Telok Kurau，突然说我们去看Show Flat吧。

里面有Roxy的几个楼盘在卖。（科普：Roxy是本地一间满不错的中型发展商）那时发展商们大部分只是稍微减价，可能Roxy对自己的现金流不放心，决定大减价。那个楼盘一年多前已经卖掉一半，大约900+psf，现在剩下的卖750+psf。我们看中一楼的单位，连私人室外空间大约1600尺，有小门直通泳池，发展商给室外空间做了加盖，还有私人jacucci。。

发展商要价680psf，发展商在Show Flat的中介说他们知道底价，630psf可以拿下来。现在想想FH的Condo，这个价钱就算那个时候也很白菜吧，也在负担能力之内。可是人是贪心的，永远都想再来一点。我们就Offer了600psf。发展商不干了。过了一个星期，我们想想630psf也很不错，再跑过去，它已经被人买掉了。整个楼盘都卖光了。

经验

1．努力工作，提高负担能力是王道。我们最大的投资，其实是我们的工作。工作做得好，收入会跟着进来，虽然未必是马上。

2．两个人的合力比一个人大很多。单身的朋友考虑找个伴。

3．事后诸葛亮容易，抄底100次都行。站在底部，战胜贪念和恐惧出手，不容易。

三、两个人沮丧了好一阵。再去找新楼盘，已经找不到白菜价了。如前面说的，可能Roxy对自己的现金流不放心，卖了一部分存货，现金流改善了，就收手了，更加沮丧了。

我就在想，哪里才是合适的入场时机和价格呢？我的结论是我不知道。在任何一点，市场都可能升，可能跌。在那个很坏的08年尾，有谁可以预见市场很快回升？Roxy应该也不知道吧。所以，我只能从负担能力入手，问自己：你输的起吗？本坛一位年轻人认为研究方向很重要，可以提高猜对的几率。他忘了房子是一个非常大的投资，输的起才是最重要的。假如你在赌场，就算你有60%机会赢，一注一百万你会下注吗？你把机会提高到65%又怎样？

那怎样量化负担能力呢？我觉得压力测试是个不错的方法。我给自己的测试是：如果我买了一个房子，下面的事情同时发生 – 一个人失业，出租的房子只收到一半租金，利率升到3-4%，如果我的现金流没问题我就过关了。

那怎样才可以有适当贪念呢？我觉得没贪念不可能。当然希望越便宜越好，但不控制贪念，永远都不会觉得便宜。有适当贪念最理想。我给自己定了目标。同样的时间点，一个房子如果比相似的比较对象便宜5%，就是便宜了。留意找比较对象本身有主观性。

经验

了解自己。也许有看方向很厉害的大牛，如果你是的话，就照你的方向走。如果不是，想想有什么适合自己的方法。

四、在没买到白菜后，我太太开始积极找房子。她是个不服输的人。新楼找不到便宜的，就找二手的。过了一阵，我太太给我看一个Townhouse。（科普：Townhouse学名Strata Landed Property，它和Condo一样有设施，保安，要交管理费，但每家人都是一栋排屋。）

那间房子有2400尺，3层加地下，大约10年，但屋主是一年前买的，花了很多钱做了全新装修。要价940K。去看之前我去查了它和附近Townhouse的成交价。这个Townhouse里房子都差不多一样大，最近的成交950K。（要记得那是很坏的09年头）和附近的Townhouse对比，这个楼盘整体会便宜15-20%。虽然它比比较对象旧两年，我觉得不应该便宜这么多。而且很新的装修也抵消了一部分旧的因素。这就符合我适当贪念的目标了。

我们是一个晚上去看的，很喜欢那个环境。很适合自己住。我对我太太说：考虑到市场，我觉得920K可以买。我太太说她还想再看一次。我问她想看什么？她说：因为我们是晚上去看的，也许房子里有些小裂缝没看见。我说那我们就扣20K，有裂缝我们就用这笔钱来修，没裂缝我们就赚到。当晚我们Offer了900K，屋主就同意了，他的中介半夜两点来我家收支票。买完了我其实都还不知道它的大门朝东还是朝西。

我们做到了这个楼盘09年最便宜的成交价。我是抄底的大牛！错。搬进去和邻居聊天。他们在我们之前5年买的，650K。

经验

1．买房子有很大的偶然性。买家卖家是否可以达成妥协很多时候是一念之间。事后的角度，其实900，920，还是940都没有大分别。如果这次谈不拢，我们会不会错过适合的整体市场呢？可能性很大。所以我认为我的运气多过分析。

2．很多人喜欢比较07的价位。我觉得没什么意义。高又怎样，低又怎样？你要回答的问题是现在眼前这个价格，你愿不愿意买。

3．自己需要做功课，别人的分析，喜好不完全适合你。我很佩服那些看3，50间房子的人。我会审美疲劳，哪有那么多适合的。我在设定目标后，基本只有几间，打过电话后，又不见一些。真正去看的，只有2，3间。

4．没买到白菜的经验，让我们多了些果断。当然，这是以负担能力做后盾的。

5．自住和投资的标准是不大一样的。下一段会有例子。

五、搬家了，HDB怎么办呢？那时HDB刚刚开始新政策，同时有私宅和HDB的，可以住私宅，出租HDB。一方面，第一次买这么贵的房子，心里还是怕怕的。能回笼一些现金，心里比较踏实。另一方面，HDB的租金回报率还是挺高的。

我和中介说租售都可以。租我想要1800，售我想要400K。看谁先有吧。两个价格都是当时的市场价。结果400K死活没人肯出，最高出到395K。（要记得那是09年）终于，中介租出给一家菲律宾PR家庭。他们其实想买，400K价钱也可以，但他们担心现金太紧和工作也许会出问题，所以决定先租一年存多一点钱。

那个菲律宾家庭是很好的租客。一年后他们买了旁边那栋楼的一间，420K。他们是不是应该在一年前勉强地买我的房子呢？我觉得他们并没有错。稳健的做法是让他们花多了一些钱。但在那个很不确定的市场环境下，勉强地买了，又出什么状况，就不只是一些钱了。

经验

有人说房子最重要的是location location location，很多人支持这个说法，我不同意。如果这是对的话，好地点房子的价钱和不大好地点房子的价钱会越差越远，简单的数学。那你看到不大好地点的房子很便宜吗？没有。百分比价格变化其实都差不多。但地点，楼层，朝向会影响到你可以多快卖掉，特别是在市场不好的时候。我卖HDB时，买家最大的意见是2楼。

六、时间到了09年底。楼市已经有了明显的回升。这次下跌和回升的速度都超过了很多人的预期。那时和我的一个在某大型发展商相当高位的朋友聊天时，讲到他们在几个月前推出一个楼盘，绞尽脑汁地想要加些什么Goodies来吸引买家，又不要成本太高。几个月后就发现价格本身已经白菜了。

前两次的过程，我都认为大半是运气。这一次我明显有了楼市会继续大幅上升的感觉。不要问我感觉哪来的，感觉就是感觉。我测试了自己的负担能力，我们可以再负担一个房子。但问题是我没有很多现金。那时我大约有140K，那时通常可以借80%。

我的选择有：

买一个600K以内的。除了Shoebox之外，其他很难找。可是我不肯定Shoebox在本地是否可行。

卖掉HDB。一来2楼卖得比较慢，我又不想大减价。二来卖掉HDB意味着租客会被赶走。虽然符合合约，但他们是很好的租客，我不想这么做。

和别人一起投资。我和我一个相熟的年轻单身女同事深入认真地讨论过这个可能性。够极端吧。但有一些法律问题不容易实现。

经验

1．不要以为谁有强大的预测能力，特别是报纸上的。这种人就算有也不多。

2．可以有自己的看法。分析看错有什么后果重要过看对有什么好处。

七、在纠结我的选择的时候，无意中发现有两间银行可以借90%。其中一间利率很高，另一间比较合理。借90%的话，可以选择的房子多很多。但同时，借90%意味着负债多了不少。之前的压力测试是根据比较低的借贷来估计的。新的压力测试告诉我已经在负担能力的边缘了。

考虑到HDB可以随时卖掉套现，我决定继续，但给目标加多了几个条件。

我设定的条件是：

价格最高1.2M，我的唯一银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。需要现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。

租金回报至少4%，这样它差不多可以自己养自己。科普估算方法：因为各种开销大约占租金的25%，这样净回报大约3%。低息环境下，每月供款大约为借贷额的0.3%，借90%一年供款约为楼价3%。

最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我打算长期持有。最好和之前成交价差不多。那时候希望成交价低过之前是不现实的。可是如果高很多，我心里还是有些怕怕的。有一点符合我适当贪念的东西当然更好。

容易找吗？不容易的部分在于符合这些条件的房子其实不多。容易的部分在于我的要求都是数字，打电话就可以了，都不用去看房。看到符合其他条件的房子，我就把地址告诉我的银行初步估价，看他们可不可以做到。很多广告没有地址，我就打过去问。大概很少人这样买楼，有些中介怕是同行，不肯说。我就和他们说：我可以来看，但我只会看它的门牌号码，何必浪费你我的时间呢？这样就拿到地址了。

就有这么一间在NUS附近。FH，1楼，3房，13xx尺，1年，连租约每月4K，要1.18M。银行初步估价可以。这个价格和之前的成交价差不多。然后它隔壁的楼盘，同样1年，但99年地契，成交价平均比这个楼盘高10%。我不知道为什么，但看起来符合我适当贪念的定义。

问卖家中介最近的Offer，1.1M但卖家不要。我有平面图，卖家还有一段录影在网上。我都打算直接Offer了。后来想想还是跟传统吧。去那个房子看了一眼。Offer了1.12M，就买下来了。至于我的年轻单身女同事，后来也帮她找了一个适合的房子。算是对人家有交待。

经验

1．越清楚自己要什么，越有效率。不妨写下来，对比近期成交价，很容易看出条件是否现实。

2．投资的房子其实比自住的房子容易买。

3．紧守自己设定的条件，就不容易发生一时冲动的事了。我的方法很无趣，适合象我这样无趣的人。

八、这故事该结束了吧。我们有一个很喜欢的自住的房子，两个投资的房子。从此王子和公主过着幸福快乐的生活。

计划总是赶不上变化的。那是10年中，某一天和朋友聊天，讲到小孩子。她问我们为小孩子上小学准备了什么？我们当场傻掉。09年在买我们的房子时，小孩子3岁和1岁。觉得上学是还很遥远的事。压根没考虑过。我的朋友的孩子比我们的大一些，她和她老公分别在两个GRC做义工。为的只是多一些选择。她建议我去Kiasuparents研究一下。

于是我花了N个晚上研究了小学入学游戏规则。我的结论是：如果不是旧校友，老师，教会人士，义工的话，最重要的因素是住在距离学校1公里之内。看看我家一公里之内是有一所小学，网上评价也不错。我也不是一定要进名校，那就这间好了。

之后就比较关注这间学校家长的发言。过了一阵有些奇怪，为什么只有女孩的家长发言呢？再去仔细研究一下，这是一所女校！我的两个都是男娃啊！

这就是说我家附近没有收男娃的小学。如果我什么都不做，他们最终很大几率会被分配到没什么人想去的学校。我虽然不一定要进名校，但也不想要这个结果。唯一的安慰是问题发现得早，而解决办法只有搬家。

于是我又花了M个晚上（M 〉〉N）研究搬去哪里。既然要搬，不如搬去名校附近，因为搬去哪里都有很高的代价。既然要搬，当然要搬去之后能进学校的几率大，不然没意义。我研究了所有稍微热门一点学校过去五年的入学竞争记录，选定了我的目标学校。

我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。

九、那个地区的房子贵啊。印钞票都赶不上啊。10年尾，楼价已经上升了不少。我已经对之后的发展没什么感觉了。等一下会有多一点时间存钱。但是MAS已经开始收紧按揭了，那时如果已有按揭，新的按揭最多借70%。如果MAS继续收紧，我们就差不多买不到任何房子了。这个风险太大了。没人知道政府会做什么。我们决定立刻动手。当然，我们的工作有进展，负担能力再有提高。没有这个，什么都做不到。

很明显这么短时间不可能有足够的现金。我们必须卖掉一个房子。卖哪一个呢？NUS 附近的 – 这间刚买，卖有很多罚款。借贷比例也高，不会有很多现金出来。自己住的 – 卖了住哪里啊。住新买的话也太赶了。再说我们很喜欢这间房子。

HDB – 卖了有较多现金。虽然HDB租金回报高，可是当年把按揭还完了，ROE不高。（注：ROE- Return of Equity,资产回报率）租客也买了自己的房子。所以就把HDB卖了。卖房子比较简单，你想卖快点就要合理价格，想高点就预期不会快。我的风格是决定了就尽快执行。

这样我们有大约600K现金。又到写要求的时候了。必须在那间小学1公里之内。这是最根本的目的。价格最高1.8M，银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。最少3房，1200尺。我知道有地住宅买不起。更大的Condo也买不起。和我住的地方比天壤之别啊。进名校的代价吧。

最好现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。我也不打算立刻搬进去住。租约必须在12年底前结束。租金回报3.5-4%，这样不会差太多。那时候4%已经很难很难了。最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我被迫长期持有。最好和之前成交价差不多。地点比较方便。

我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。

经验

1．2楼还是比较难卖的。可是价格合理，一定会有买家。便宜点买，便宜点卖也没差。

2．现实是骨感的。没有完美的方案。只能在自己条件范围内寻求妥协。

十、真不容易找。全部符合的其实一个都没有。主流的地点都要2M以上，还不新，还未必是FH。我们只能把要求中的“地点比较方便”划掉了。这样找了一阵，有两个选择。

一个在KK医院附近，D8，1200尺，FH，3年，16楼，有阳台，Bay Window，连租约3.5K，要1.5xM，去学校不是很方便

另一个在总统府附近，D9，1200尺，FH，刚刚TOP，2楼，没阳台，没Bay Window，连租约5.3K，要1.75M，去学校更加不方便

各有利弊。最后，我们选择了第二个，砍了一点点价钱后就买了。主要考虑一是房间比较实用，大房子搬小房子很痛苦。二是租金回报率比较高，将来处理比较有利。

折腾够了吧。还没。

12年中，我们决定我太太从13年头开始离开职场一段时间，去帮助两个小朋友适应新环境。他们一个去小学，一个去新的幼稚园。离开多久，不一定。主要看小朋友的进展。我们都觉得这对他们的将来有好处，但是对我们的财务安排有影响。因为收入少了，我们的负债会远远超过压力测试可以接受的范围。

讨论了几次后，我们认为减低风险是最重要的。虽然不舍得，我们在几个月前把那间打算退休住的Townhouse卖掉了。除了减低风险外，这个Townhouse是99年地契，现在15年了也是一个考虑因素。卖掉后，我们的负债率降到非常安全的水平。

故事告一段落。未来还会折腾吗？应该会吧。不过，在我们的负担能力有大变化之前，应该不会有大动作。

经验

我希望大家看到的不只是这个人赚了多少，而是每次决定的过程中思路。希望有点用。香港的楼市比这里更波动。每次楼市大起大落时，记者就会跑去地产大亨们那里问看法。这么多年，不管楼市高低，李嘉诚给的答案都差不多：自住的话，负担得起就可以买；投资的话，注意风险管理。